[ Главная страница · Форум · Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · Выход · RSS ]
Страница 1 из 11
Форум » Юридический раздел » Юридический раздел » Жилищное право
Жилищное право
shtormaxДата: Четверг, 14.02.2008, 19:35 | Сообщение # 1
Генерал-лейтенант
Группа: Администратор
Сообщений: 667
425321904
Репутация: 5
Статус: Offline
Проблемы перехода права собственности при заключении договора мены жилых помещений

Статья 570 ГК РФ устанавливает, что «если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами».
Исполнение обязательства передать жилое помещение заключается в регистрации перехода права собственности в едином государственном реестре прав с продавца на покупателя. По мнению Эрделевского А.[1] «положения ст. 570 ГК, по которому право собственности переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, являются диспозитивными и распространяются только на движимое имущество». Причем автор не объясняет почему он так считает. Некоторые авторы[2] боятся дать конкретный ответ на этот вопрос: «… пере-ход права собственности на обмениваемые жилые помещения регистрируются после ис-полнения обеими сторонами обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости». Но ведь исполнение по передаче и заключается в «регистрации перехода…». А если сторона уже зарегистрировала свое право собственности, а другая по каким-либо причинам еще нет? По-своему своеобразно и фактически безосновательно мнение[3] Президиума ВАС РФ по этому вопросу. При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации прав на полученную недвижимость. Установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п.2 ст. 223 Кодекса) применяется, если иное не установлено законом. Согласно ст. 570 ГК РФ, право собственности переходит одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом. При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специально регулирование. Поскольку ст. 223 устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная ст. по отношению к ст. 570, является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
Таким образом, с 24 сентября 2002 года, Высший Арбитражный Суд РФ, а в его лице все арбитражные суды РФ, считают ст. 223 (из общей части ГК РФ) специальной по отношению к ст. 570 (из особенной части ГК РФ) ?
Из вышесказанного следует, что обе части статьи ГК РФ являются диспозитивными нормами: «…если иное не предусмотрено законом». Обе отсылают к какому-то загадочному закону. Здесь возникает вопрос: является ли запись в ЕГРП, т.е. государственная регистрация, безоговорочным и единственным основанием возникновения прав собственности? Как, например, в Германском гражданском законодательстве. Ответ: нет. Это следует из смысла п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, «государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством перехода права собственности; это единственное доказательство существования зарегистрированного права». В законе не записано: « … единственное основание возникновения и перехода права собственности». Государственная регистрация – это зеркало, оно лишь отражает судьбу вещи. Является ли она основанием возникновения права собственности определяет ГК РФ и только он. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ) и право собственности на недвижимость в силу приобретательной давности (п.1 ст.234 ГК РФ) возникает с момента государственной регистрации, в силу императивных положений закона. Но при отчуждении недвижимости на основании договора, право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП, только, «…если иное не предусмотрено законом».
Таким образом, если начинать отвечать на вопрос со специальной нормы, т.е. со ст. 570, то она отсылает к общей, т.е. к ст. 223 ГК РФ. В международном частном праве есть такое понятие – «обратная отсылка», когда материальная норма гражданского законодательства одной страны отсылает к материальной норме гражданского законодательства другой, а та в свою очередь отсылает обратно. Используя аналогию закона (п.1 ст.6 ГК РФ), и применяя институт «обратной отсылки» к данному случаю, то ст. 223 ГК РФ отсылает именно к ст. 570, т.е. обратно.
Следовательно, если стороны ничего не упомянули в договоре о переходе права собственности, то применяться должна диспозиция ст. 570 ГК РФ, устанавливающая, что «…право собственности переходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующий товар обеими сторонами». И если одна из сторон зарегистрировала свое право собственности, то она не является собственником данного жилого помещения и не вправе распоряжаться им. Как точно было подмечено Сухановым Е.А., «такое положение призвано предотвратить ситуацию, когда сторона первой получившая товар, приобретает на него право собственности не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара».[4]
Остается надеяться, что Верховный Суд РФ, которому, как известно, решение Высшего Арбитражного Суда РФ не указ, выскажет свое мнение по этому вопросу, мнение более соответствующее идеальному пониманию закона.

Литература
1.Эделевский А. Древнейшая из сделок: опыт сравнения.// Закон.2001.№6
2.Кабалкин А. Договор мены.//Российская юстиция.1997.№4
3.Конякина Т.Н. Обмен жилого помещения.// Нотариус.2002.№3
4.Иоффе О.С. Обязательственное право. М. Юридическая литература. 1975
5. Гришаев С.П. Недвижимость, как объект договора мены.// Закон.2001.№6.
6.Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены / Информацион-ное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. 36911 // Гарант.
-----------------------------------------------------------------------
[1] Эрдлевский А. Древнейшая из сделок: опыт сравнения // Закон, 2001. - №6. – С. 38.
[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ соч. – С. 270.
[3] п. 11 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены / Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. 36911 // Гарант.
[4] Суханов Е. А. Гражданское право. Т.2. Полутом 1. – М., 2000. – С. 338.

Автор: Рамазанов Мустафа Зулфукарович

Источник: http://www.yurclub.ru/docs/civil/article208.html

 
shtormaxДата: Четверг, 14.02.2008, 19:36 | Сообщение # 2
Генерал-лейтенант
Группа: Администратор
Сообщений: 667
425321904
Репутация: 5
Статус: Offline
А будет свет?

Приобретение в собственность отдельных частей здания (нежилых помещений) — явление довольно распространенное. Однако легкомысленное отношение нового собственника к вопросам будущего энергоснабжения приобретенных им помещений может поставить возможность их нормальной эксплуатации под сомнение.

На данный момент отсутствует закон или иной нормативно-правовой акт, устанавливающий критерии, по которым можно определить, может ли то или иное нежилое помещение считаться не только самостоятельным объектом права, но и самостоятельным объектом с точки зрения технических, санитарных и иных норм и правил, возможности самостоятельной эксплуатации. Нормы ГК РФ о неделимых вещах, сложных вещах, о главной вещи и принадлежности не могут быть применены как критерии возможности полноценной (самостоятельной, независимой) эксплуатации нежилых помещений, так как сами нежилые помещения являются самостоятельным объектом права. Одна нежилая комната в здании может быть выделена и стать самостоятельным объектом права. Иное законом не запрещено.
В результате приобретения нежилых помещений может возникнуть такая ситуация, что приобретенный объект будет настолько «дефектным» в плане самостоятельности, что потеряет свою ценность, либо потребуются значительные вложения для его нормальной эксплуатации.
Основная опасность состоит в том, что нежилые помещения могут не иметь или впоследствии лишиться энергоресурсов. Трубы теплоснабжения, водопровод и канализация, электропроводка внутри нежилых помещений останутся, так как к ним применяются нормы о главной вещи и принадлежности (ст.135 ГК РФ). Подводить к нежилым помещениям отдельную теплотрассу, водопроводную линию или электрокабель в ряде случаев сопряжено с большими расходами, а иногда и невозможно исходя из конкретных условий расположения объекта, наличия мощностей, размещения иных коммуникаций и систем городского хозяйства.
Как правило, трансформаторы, бойлерные и т. п. принадлежат первоначальному владельцу недвижимости, а покупатель нежилых помещений никаких прав на коммунальные системы не приобретает. Ничто не мешает продавцу недвижимости прекратить подачу электричества, тепла и воды в отчужденные нежилые помещения. В результате у покупателя нежилых помещений возникают серьезные проблемы с нормальной эксплуатацией своего объекта.
К примеру, ФАС МО (Постановление от 17.07.2006 № КГ-А40/6267-06-П) рассматривал спор, по которому организация «М» продала часть нежилых помещений фирме «Р» с обязательством обеспечения функционирования всех инженерных систем — отопления, водоснабжения, канализации. Далее организация «Р» продала эти нежилые помещения фирме «С», а фирма «М» не стала выполнять обязательства перед организацией «С» по обеспечению функционирования инженерных систем. Суд, приняв во внимание, что в обязательстве по возмездному договору оказания коммунальных услуг перемена лиц осуществлена не была, признал обязательства по обеспечению функционирования коммунальных систем прекращенными. В результате фирма «С» осталась один на один с проблемой обеспечения нежилых помещений отоплением, водой и электроэнергией.
Другое рассмотренное ФАС МО дело (Постановление от 31.12.2004 №КГ-А41/12173-04), окончилось тем, что предпринимателю без образования юридического лица было отказано в предоставлении права пользования трансформатором ответчика, так как он не доказал своего права пользования этим трансформатором. Суд также учел и то обстоятельство, что с истцом не был заключен договор электроснабжения как с абонентом или как с субабонентом. В результате объект недвижимости, приобретенный истцом у ответчика, остался без электроснабжения.
Обычно пострадавшая сторона обращается в суд с требованием устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями в порядке ст. 304 ГК РФ. Истцы мотивируют свои требования тем, что либо соседи по нежилому зданию, либо лица, продавшие им нежилые помещения, не предоставляют им возможности получать энергоснабжение, которое они могут получать только через них, так как передача энергоресурсов имеет последовательную схему подключения на данном объекте.
В подобных случаях суды должны отказывать в удовлетворении таких исков (негаторных), так как, во-первых, приобретая в собственность нежилые помещения, истцы не приобретают никаких прав по пользованию энергоресурсами и их права в отношении недвижимости ничем не нарушены, а во-вторых, негаторным иском истцы фактически требуют понудить ответчиков заключить с ними договоры на предоставление энергоснабжения, что в силу ст. 421 ГК РФ незаконно.
Истцы почему-то не задумываются о том, что, став собственниками недвижимости, они сами теперь несут бремя ее содержания, что иные лица не обязаны оказывать им коммунальные услуги и что понуждение к заключению договора не допускается (ст. 421 ГК РФ).
Одним из выходов из этого положения может быть внесение дополнений в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Новые нормы должны предусматривать обязанность предоставлять в ФРС при регистрации прав на нежилые помещения техническое или иное заключение о возможности эксплуатации данного объекта в соответствии с его назначением с учетом обеспеченности его энергоресурсами, или о наличии возможности подсоединения коммунальных систем. Такой подход в принципе прекратил бы порочную практику купли-продажи нежилых помещений, не обеспеченных энергоресурсами. Иным способом обеспечить нежилые помещения энергоресурсами может быть внесение в договор купли-продажи или иной договор положений, регулирующих эти вопросы, а также заключение отдельного договора о предоставлении коммунальных услуг как с абонентом или как с субабонентом.

Автор: Григорьев Дмитрий

Источник: http://www.klerk.ru/law/?79588

 
shtormaxДата: Четверг, 14.02.2008, 19:36 | Сообщение # 3
Генерал-лейтенант
Группа: Администратор
Сообщений: 667
425321904
Репутация: 5
Статус: Offline
Товарищество собственников жилья - мистификация или панацея или кто распоряжается нашими деньгами и кто отвечает за содержание наших домов.

На нас нахлынула новая волна очередной жилищной реформы и со всех уровней государственной власти нас убеждают в необходимости взять в свои руки управление нашими домами путем создания Товариществ собственников жилья.
Несомненно, что увеличение количества негосударственного жилья, когда в большинстве жилых домов большая часть жилья находится в частной собственности, за содержание которой государство не обязано нести ответственность (за исключением дотирования коммунальных услуг и долга за полученные от жильцов и не отработанные деньги за ремонт домов), требует новых форм организации содержания жилых домов.
Хотя некоторые формы нельзя назвать новыми, так как с давних времен существуют и благополучно функционируют Жилищно-строительные кооперативы.
В марте 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, к котором содержаться нормы, регулирующие порядок "управления жилым домом" и порядок создания и деятельности Товариществ собственников жилья.
Я никому не рекомендую бездумно руководствоваться этим Жилищным кодексом, так как этот документ юридически безграмотен, его нормы противоречат друг другу и другим законам, они неконкретны и расплывчаты.
В частности, в нем не определено понятие "управление домом", не существует такого понятия и в других законах, а под этим термином фактически подразумевается оказание домовладельцам услуг по содержанию дома.
Позиция жилищных чиновников, агитирующих за принятие слабо разбирающимися в законах домовладельцами решений о "выборе способа управления домом", вполне понятна, под видом самоуправления им проще будет манипулировать такими некомпетентными домовладельцами, а у чиновников в данной ситуации две задачи:
1- снять с себя ответственность за содержание дома;
2 - направить поток денег (квартплаты) в нужное русло.
С учетом вышеизложенного осмелюсь дать домовладельцам совет - не дайте себя запутать заклинаниями типа "жилищная реформа", "способ управления домом", "товарищество собственников жилья", а просто попробуйте "отделить мух от котлет", в чем я и постараюсь вам помочь.
Давайте рассмотрим ситуацию: существует жилой дом, в котором больше половины квартир находится в частной собственности большого количества лиц (домовладельцев).
Сама квартира находится в собственности ее владельца (хотя и это достаточно условно, чьей собственностью является пол вашей квартиры, являющийся потолком нижней квартиры-?), общее имущество дома (земля, фундамент, кровля, лестницы, чердаки, подвалы, коммуникации от ввода в дом до вводов в квартиры и др.) находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в доме (домовладельцев).
Что в части содержания дома домовладелец может сделать индивидуально, и для чего нужно объединять усилия всех домовладельцев ?
В отдельно взятой квартире можно установить приборы учета и заключить договоры на поставку в квартиру отопления, холодной и горячей воды и канализацию, электричества, газа, телефонной связи, телесигнала. НО: доставить все это изобилие поставщик обязуется только до ввода в дом, а не в квартиру. В отдельно взятой квартире можно сделать текущий ремонт, не затрагивающий чужого имущества.
Капитальный ремонт дома, обслуживание и текущий ремонт общего имущества дома, благоустройство относящейся к дому территории, вывоз мусора, паспортное обслуживание жильцов, возможно осуществлять только централизованным способом, в одной из нижеуказанных форм:
Вариант 1:
1. Выбрать Управляющую организацию.
2. Заключить договоры между Домовладельцами и Управляющей организацией.
Вариант 2:
1. Создать ТСЖ.
2. Возложить на ТСЖ функции Управляющей организации.
Вариант 3:
1. Создать ТСЖ.
2. Выбрать Управляющую организацию.
3. Заключить договор между ТСЖ и Управляющей организацией (обслуживающей, естественно не один дом).
Создание ТСЖ при умелом подходе может дать ряд преимуществ домовладельцам: получение бесплатно в собственность прилегающей к дому территории и распоряжение ею, получение в управление государственных нежилых помещений в доме, возможность реконструкции дома и др., но, самое главное - выбор исполнителя на содержание дома и оплата его услуг непосредственно получателями этих услуг, т.е. собственниками помещений. Очень важное значение имеет личность руководителя ТСЖ (председателя или управляющего).
Если же домовладельцы не предприняли никаких действий, то по действующему законодательству управляющую организацию и порядок ее деятельности по содержанию дома определяет районная администрация. Выбранная ею управляющая организация должна заключить договоры со всеми домовладельцами, что почти нигде не делается - зачем управляющей организации брать
на себя какие-то обязательства, если она и так получит деньги домовладельцев, ничем за это не отвечая.
А неудовлетворенным коммунальным обслуживанием жильцам останется только право жаловаться в известные и доступные им инстанции, которые будут их умело "футболить" и кормить невыполняемыми обещаниями.
Никаких других способов у жильцов воздействовать на управляющую организацию нет и быть не может, так как квартплату они платят одной организации, обслуживать их должна другая организация, и ни с одной ни с другой у жильцов нет никаких договорных отношений, устанавливающих взаимные обязательства, а отказ одного из жильцов от оплаты неполучаемых им услуг никак не повлияет на эти организации. Заставить их выполнять требования жильцов может только массовый, организованный и обоснованный отказ жильцов жильцов оплачивать неполучаемые ими услуги.
По итогам вышесказанного дам совет:
- если Вы собственник помещения в жилом доме, Вас все устраивает в коммунальном обслуживании и у Вас нет никаких претензий к содержанию дома, то Вам нет необходимости предпринимать какие-либо действия, и Вы должны только оплачивать квартплату в установленном размере.
- если Вы собственник помещения в жилом доме и Вас что-то не устраивает в его содержании, Вам необходимо совместно с другими домовладельцами выбрать одну из трех форм содержания дома. Для принятия необходимого решения требуется согласие более, чем половины голосов собственников помещений в Вашем доме, включая и государственные квартиры.
По ряду причин, которые невозможно изложить кратко, я рекомендую выбирать Вариант 3.
Любому здравомыслящему человеку понятно, что для потребителя единственным действенным способом получить качественные и полноценные услуги, является
непосредственный выбор потребителем исполнителя, и оплата услуг непосредственно их потребителем исполнителю.
Для этого и необходимо создание объединений собственников жилья в том числе в форме ТСЖ.

Автор: Старостин С.С., Председатель ЖСК "Северо-Запад", Юрисконсульт юридического агентства "Акт"

Источник: http://www.zonazakona.ru/showthread.php?t=2228

 
icherdДата: Понедельник, 14.04.2008, 20:19 | Сообщение # 4
Рядовой
Группа: пользователь
Сообщений: 4
Репутация: 0
Статус: Offline
Сегодня Конституционный Суд России принял решение о возможности граждан быть зарегистрированными в загородном доме, а не только в квартире
 
shtormaxДата: Четверг, 09.04.2009, 21:40 | Сообщение # 5
Генерал-лейтенант
Группа: Администратор
Сообщений: 667
425321904
Репутация: 5
Статус: Offline
ну наконец-то
 
Форум » Юридический раздел » Юридический раздел » Жилищное право
Страница 1 из 11
Поиск:

Copyright MyCorp © 2017Сайт управляется системой uCoz
Реклама для раскрутки форума: Зимние сады изготовление зимний сад на окнах